2013年以来，关于中国房地产市场见顶的判断不绝于耳；但此后数年至今，中国房地产一直保持着有韧性的增长。以人口结构、人口流动等客观数据、结合日韩两国的房价发展趋势来看，我国房价还将长期维持增长。

那么，哪些城市的房产可否作为长期刚需进行投资？

我国房价远未见顶、低增速持续至2029年以后

我国在2019年完成人均GDP突破1万美元后，正快速挺进发达国家的行列。经济高速发展的另一面是，我国的总和生育率也经历了快速下降。以发达国家作为参考对比，我国的总和生育率由6降低到2.1以下仅用了24年，其速度仅低于用了23年的韩国，而英美等发达国家普遍用了上百年时间。

5月中旬，随着第七次全国人口普查数据的公布，各种关于“生育率下降”、“人口增速或将迎来拐点”、“人口红利见顶”的舆论便屡见不鲜。 受人口变化影响最大、最直接的便是房地产市场，人口数量决定着住房需求。具体来看，人口多寡对应住房需求的大小；人口的区域分布和流动趋势是房企投资布局的重要因素；人口的年龄结构也藏着房地产商机。

从房价的成长周期来看，除了城镇化率，适龄购房人口也是一项关键因素。就住房需求而言，一般将25至44岁或49岁年龄段人口作为适龄购房人口。因此，某地区内城镇化率的高低和适龄购房人口的多寡直接影响着该区域的房价。 2020年我国的城镇化率化为63.9%，对比之下，多数发达国家的城镇化率在2018年已超过80%、日本更是高达91.62%。

参考与我国人口趋势相近的日韩两国，可以明显发现，当城镇化率到达70%-75%后，两国住宅新开工面积见顶、快速城市化阶段的结束。 快速城市化结束后，房地产支撑由首次购房人群换成了改善性购房人群，房价由高增长切换至低增长。日本的首次购房人群于1976年见顶，改善性需求第一次见顶是在12年后的1988年，而房价在3年后的1991年才见顶，历经15年之久。

韩国首次购房人群于1992年见顶，改善性购房人群第一次见顶是在16年后的2008年，但房价仍然保持低增，尚未出现首次见顶。 同样参照上述见顶时间，华创证券判断中国房价增速的切换发生在首次购房人口比例见顶（2019）前后，而此后房价的低增长有望维持10年以上。

一、二线城市房产仍是投资刚需？

中国房价的总体走势或将维持低增速，而各座城市的房价趋势在人口流动的作用下已显现出差距。 第七次人口普查数据显示，从2010到2020年，广东人口增加最多，10年增加了2171万、年均复合增速1.91%；黑龙江、吉林人口减少最多，10分别减少了646,39万和337.94万，年均复合减速分别为1.83%和1.31%。 对应到房价趋势来说，广东东莞的二手房均价由2011年底的6451元/平米增长至近期的21658元/平米，涨幅为2倍有余。

而东北两座省会城市的房价仅收获了相对微弱的涨幅，哈尔滨的二手房均价由2011年底的7215元/平米增长至近期的8944元/平米、长春的二手房均价由2011年底的6981元/平米增长至近期的9165元/平米。

除了浅层的人口流动会导致房价趋势分化外，高收入、高技术、高学历等优秀人才的涌入更会导致一座城市的房价走高。 从房地产投资的角度来看，北京五环内和上海外环里是绝对的“刚需资产”。

上述地段内的房产无论何时均有投资价值，其升值空间是毋庸置疑的、涨幅收益只是有长、短期之分罢了。 浙商证券认为，在大城大国背景下，超大、特大城市的高收入人群推升地产需求。短期来看，净流入的高收入人群有较强的首套刚需或配置需求；长期来看，高收入人群还会带来改善型需求、养老度假等差异化地产需求。 因此，高收入人群规模的增加持续推升一线城市的地产热度，成为决定一线城市房价的核心变量，这也可以解释“为什么2017年后北京、上海常住人口出现净流出后，房价依旧持续上行”。

除了北、上、广、深外，杭州、成都、武汉等二线城市也已具备上述“人才引进优势”。以成都为例，2004年10月底，李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价，拿下成都南城都汇项目，成交楼面价仅1030元/平米。到2016年时，该项目的房价为1.2万/平米-1.6万元/平米；时至2020年，该区域房价涨到2.3万/平米-2.5万元/平米。 因此，在讨论一座城市的房产可否作为投资刚需时，不妨参考一下它的人口流入情况和“人才流入”情况。

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