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购买法拍房的主要风险,规避手段(下)及竞拍演练

价格: ¥35
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讲师介绍

杨 建 荣

苏州大学法学硕士

北京某融资担保有限公司总经理

北京那融律师事务所主任

 

课程亮点

1、逻辑清晰:风险点,产生风险原因以及规避手段,课程逻辑清晰,结构合理。

2、分析透彻:老师作为一个有丰富经验的律师,对问题的分析直达根本,有一种顿悟的感觉。

3、流程梳理:竞拍前准备,竞拍中,竞拍后,老师一一进行了梳理,流程清晰。

 

你将获得

1、购买法拍房的常见风险

2、购买法拍房规避风险的方式

3、法拍房购买模拟演练

 

课程内容

本节课程是整个课程的核心部分,重点讲解购买法拍房存在的风险以及应对方法,以下会对风险及规避方法进行详细的介绍。

一、腾房风险

腾房问题,可以说是法拍房购买中遇到的最大的问题。

常见有房主赖着不走占房,还有第三方占房,第三方占房多为租赁方式。

规避方法:提前调查,询问案件法官及法服机构,了解房主配合度。

建议:

房主占房的,如果房主没有其他住房,拍卖所得中会有一部分资金用来支付房主的租金,让房主能够有住所。无法院依据的,申请法院强制腾退、诉讼;

第三方占房的,有一些为一次性付清多年租金,可以调查租房合同真实性,采取诉讼、自力救济、刑事报案、自诉等腾房。

二、租赁风险

有些房产存在真实的长期租赁合同,竞拍成功后也无法入住;“买卖不破租赁”。

1. 抵押之前租赁的,租赁优先;抵押登记之后租赁的,抵押优先;租赁优先时,带租拍卖。

2. 租赁权与处置权不是一个概念,享有租赁权不能排除拍卖,即使适用“买卖不破租赁”,也应带租拍卖。

3. 判断“买卖不破租赁”的关键点:租赁协议时间早于抵押、承租人实际占有、租金缴纳符合常理(抵债的不适用)、租期和租金交纳符合常理。

三、落户风险

竞拍成功之后房租有户口挂靠,无法落户。

规避:拍卖之前调查,目前大多数派出所禁止无房本查询户口情况,法院执行局不处理户口问题。

可间接调查,看房主身份证地址、房主有无其他住房,是否配合迁户等。

可以在拿到房产证以后到户籍所在地的派出所进行登记申请,之前房屋所占用户口信息直接为空挂户。

购买法拍房模拟演练

1. 确定意向房屋

a.主要法拍平台:京东拍卖、阿里拍卖、融E购司法拍卖平台、北京产权交易所司法拍卖网络平台;

b.选房和调查。

按意愿筛选房屋:利用网络平台筛选房屋,可以通过一些中介机构的平台看汇总信息,免去跨平台看房的困扰;

实地看房、调查:认真研讨公告、查看房屋详情;

委托第三方调查:网络调查,电话调查,实地调查。

2. 参与竞拍

a.报名参与竞拍后按网站提示缴纳保证金;

b.开拍后也可以报名参拍;

c.注意各银行向拍卖平台转账的限额问题,建议提前缴纳保证金,以免错过竞拍;

d.开拍后注意出价金额,避免乌龙;

e.保持冷静,按竞拍方案出价,避免悔拍。

3. 拍卖成交及过户

4. 收房

 

适合人群

机构客户经理:能够拓展眼界,了解较为冷门的房产相关知识,为客户提供更加全面的服务。

高净值客户:了解另类房产购买途径,能够为自己的提供更多选择。

有购房需求人群:为不满足限购政策人群提供购房新途径,为有购房需求者提供新选择,选对了可以节约购房成本。

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