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讲师介绍

杨 建 荣

苏州大学法学硕士

北京某融资担保有限公司总经理

北京那融律师事务所主任

 

课程亮点

1、逻辑清晰:风险点,产生风险原因以及规避手段,课程逻辑清晰,结构合理。

2、流程梳理:清晰梳理了法拍房的购买流程及注意事项。

3、分析透彻:老师作为一个有丰富经验的律师,对问题的分析直达根本,有一种顿悟的感觉。

 

你将获得

1、法拍房购买注意事项

2、法拍房购买流程

3、购买法拍房的主要风险及规避手段

 

课程内容

一、什么是法拍房

法拍房是法院拍卖的房产的简称,指被法院强制执行拍卖的房屋,当债务人无力履行债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下财产拍卖,以拍卖所得价金满足债权,在此过程中被拍卖的房子就是所谓的法拍房。

法拍房的优点:

1. 价格优势:法院进行第一次拍卖时一般起拍价是评估价的七折。

当然也有特殊情况,比如,起拍价为议价或者竞价人数非常多,且多为有意购买的竞争者,法拍房就没有价格优势了。

2. 税费优势:法拍房是特殊的二手房交易,税费一般按照规定来支付,买方只承担买方税。

3. 无中介费:法院通过公开渠道发布信息,不需要支付中介费。

4. 有司法机关背书:交易安全性有保障,过户容易。

二、法拍房的主要风险及规避手段

本节课程是整个课程的核心部分,重点讲解购买法拍房存在的7种风险以及应对方法。

1、竞拍失败风险

购买法拍房会占用保证金,一旦竞拍失败,保证金占用成本较高,因为法拍房拍卖是在互联网平台上进行的,由于银行限额问题,参与竞拍者都会提前将保证金存入账户,占用时间较长,如果是高价房产,成本极高。

机会成本,一旦决定对某一房产进行竞拍就很少有精力关注其他房产,资金问题,限购问题,时间问题都会涉及。

心理挫败感,在对竞拍房产进行选择时,一定会倾注心血,一旦决定竞拍会对房产产生情感,竞拍失败带来的心理挫败感,不能忽视。

怎样规避?

a. 提前了解二手房和法拍房市场行情;

b. 实地了解房屋环境,户型和装修等情况;

c. 对房屋成交大概价格进行预测,制定竞拍方案。

2、费用超预算风险

物业费,取暖费,水电气费,税的问题

尤其高端物业的费用较高,如果没有提前了解费用情况会导致费用超预算的情况出现;

在进行竞拍时,如果没有仔细看公告,税如果需要买方全额承担的话也会导致费用超预算情况出现;

如果只是超出预算较少金额进行补足即可,但是如果金额巨大,非常可能导致竞拍后违约。

规避方法:

提前进行调查,通过物业等服务机构对费用情况进行摸底;

查询当地政策,如两限房,经济适用房等特殊房产有相关的房地产政策,一定要提前确认。

3、过户风险

最重要的就是限购问题,外地法院拍卖本地房产不限购这一条仅在个别时候,个别地区有效,一定要仔细阅读公告,确认购房资格后再进行拍卖。

规避方法:

1. 提前了解所在城市限购政策,最好提前去有关窗口咨询;

2. 自然人代理人问题,提前认真研读公告中关于代理人的规定,提前准备资料。

4、悔拍风险

悔拍的后果

a.交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原始拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务及与拍卖相关的被执行人的债务。

b.悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。重新拍卖的成交价低于原拍卖价款的,该差价与原拍卖佣金及实际产生的费用,一并由原买受人承担,从原买受人预交的保证金中扣除。扣除保证金数额不足的,由原买受人补交;拒不补交的,强制执行。

c.无正当理由悔拍不排除对个人征信所造成不利后果。

规避方法:审慎参拍、专业化调查、有计划出价,制定竞拍方案

5、腾房风险

腾房问题,可以说是法拍房购买中遇到的最大的问题。

常见有房主赖着不走占房,还有第三方占房,第三方占房多为租赁方式。

规避方法:提前调查,询问案件法官及法服机构,了解房主配合度。

建议:

房主占房的,如果房主没有其他住房,拍卖所得中会有一部分资金用来支付房主的租金,让房主能够有住所。无法院依据的,申请法院强制腾退、诉讼;

第三方占房的,有一些为一次性付清多年租金,可以调查租房合同真实性,采取诉讼、自力救济、刑事报案、自诉等腾房。

6、租赁风险

有些房产存在真实的长期租赁合同,竞拍成功后也无法入住;“买卖不破租赁”。

a. 抵押之前租赁的,租赁优先。抵押登记之后租赁的,抵押优先。租赁优先时,带租拍卖;

b. 租赁权与处置权不是一个概念,享有租赁权不能排除拍卖,即使适用“买卖不破租赁”,也应带租拍卖;

c. 判断“买卖不破租赁”的关键点:租赁协议时间早于抵押、承租人实际占有、租金缴纳符合常理(抵债的不适用)、租期和租金交纳符合常理。

7、落户风险

竞拍成功之后房租有户口挂靠,无法落户。

规避:拍卖之前调查,目前大多数派出所禁止无房本查询户口情况,法院执行局不处理户口问题。

可间接调查,看房主身份证地址、房主有无其他住房,是否配合迁户等;

可以在拿到房产证以后到户籍所在地的派出所进行登记申请,之前房屋所占用户口信息直接为空挂户。

三、购买法拍房模拟演练

1. 确定意向房屋

a. 主要法拍平台:京东拍卖、阿里拍卖、融E购司法拍卖平台、北京产权交易所司法拍卖网络平台;

b. 选房和调查。

按意愿筛选房屋:利用网络平台筛选房屋,可以通过一些中介机构的平台看汇总信息,免去跨平台看房的困扰;

实地看房、调查:认真研讨公告、查看房屋详情;

委托第三方调查:网络调查,电话调查,实地调查。

2. 参与竞拍

a. 报名参与竞拍后按网站提示缴纳保证金;

b. 开拍后也可以报名参拍;

c. 注意各银行向拍卖平台转账的限额问题,建议提前缴纳保证金,以免错过竞拍;

d. 开拍后注意出价金额,避免乌龙;

e. 保持冷静,按竞拍方案出价,避免悔拍。

3. 拍卖成交及过户

4. 收房

 

适合人群

机构客户经理:能够拓展眼界,了解较为冷门的房产相关知识,为客户提供更加全面的服务。

高净值客户:了解另类房产购买途径,能够为自己的提供更多选择。

有购房需求人群:为不满足限购政策人群提供购房新途径,为有购房需求者提供新选择,选对了可以节约购房成本。

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