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购买法拍房的主要风险及规避手段(上)

价格: ¥35
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讲师介绍

杨 建 荣

苏州大学法学硕士

北京某融资担保有限公司总经理

北京那融律师事务所主任

 

课程亮点

1、逻辑清晰:风险点,产生风险原因以及规避手段,课程逻辑清晰,结构合理。

2、分析透彻:老师作为一个有丰富经验的律师,对问题的分析直达根本,有一种顿悟的感觉。

 

你将获得

1、购买法拍房的常见风险

2、购买法拍房规避风险的方式

3、对待法拍房中介要谨慎,圈套较多

 

课程内容

本节课程是整个课程的核心部分,重点讲解购买法拍房存在的风险以及应对方法,以下会对风险及规避方法进行详细的介绍。

一、竞拍失败风险

竞拍失败也是一种风险?

首先,购买法拍房会占用保证金,一旦竞拍失败,保证金占用成本较高,因为法拍房拍卖是在互联网平台上进行的,由于银行限额问题,参与竞拍者都会提前将保证金存入账户,占用时间较长,如果是高价房产,成本极高。

其次,机会成本,一旦决定对某一房产进行竞拍就很少有精力关注其他房产,资金问题,限购问题,时间问题都会涉及。

再次,心理挫败感,在对竞拍房产进行选择时,一定会倾注心血,一旦决定竞拍会对房产产生情感,竞拍失败带来的心理挫败感,不能忽视。

怎样规避?

1. 提前了解二手房和法拍房市场行情;

2. 实地了解房屋环境,户型和装修等情况;

3. 对房屋成交大概价格进行预测,制定竞拍方案。

二、费用超预算风险

物业费,取暖费,水电气费,税的问题

尤其高端物业的费用较高,如果没有提前了解费用情况会导致费用超预算的情况出现。

在进行竞拍时,如果没有仔细看公告,税如果需要买方全额承担的话也会导致费用超预算情况出现。

如果只是超出预算较少金额进行补足即可,但是如果金额巨大,非常可能导致竞拍后违约。

规避方法:

提前进行调查,通过物业等服务机构对费用情况进行摸底;

查询当地政策,如两限房,经济适用房等特殊房产有相关的房地产政策,一定要提前确认。

三、过户风险

最重要的就是限购问题,外地法院拍卖本地房产不限购这一条仅在个别时候,个别地区有效,一定要仔细阅读公告,确认购房资格后再进行拍卖。

规避方法:

1. 提前了解所在城市限购政策,最好提前去有关窗口咨询;

2. 自然人代理人问题,提前认真研读公告中关于代理人的规定,提前准备资料。

四、悔拍风险,悔拍的后果

1. 交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原始拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务及与拍卖相关的被执行人的债务。

2. 悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。重新拍卖的成交价低于原拍卖价款的,该差价与原拍卖佣金及实际产生的费用,一并由原买受人承担,从原买受人预交的保证金中扣除。扣除保证金数额不足的,由原买受人补交;拒不补交的,强制执行。

3. 无正当理由悔拍不排除对个人征信所造成不利后果。

规避方法:审慎参拍、专业化调查、有计划出价,制定竞拍方案。

 

适合人群

机构客户经理:能够拓展眼界,了解较为冷门的房产相关知识,为客户提供更加全面的服务。

高净值客户:了解另类房产购买途径,能够为自己的提供更多选择。

有购房需求人群:为不满足限购政策人群提供购房新途径,为有购房需求者提供新选择,选对了可以节约购房成本。

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