[案例分析]提前退休 靠收房租怎样过上安逸生活

发布时间：2008-03-04 来源：金库论坛 作者：

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　　雪莲，今年36岁，去年11月喜添千金。作为高龄母亲的她，打算好好陪伴孩子的成长，不打算再出外工作，他的先生也同意她这种想法。不仅如此，年纪比李莲大5岁的先生，现在在一家外企工作，有四险没有公积金。月除去保险和税的收入在12000元左右，年底一般奖金是5万元。他有在四十多岁退休的打算。两个人和孩子都没有保险。两口子前几年全力以赴打拼事业，最近家底渐渐厚实。加上两人都不是在事业上有雄心大志的人，简单生活就满足了，两口子算了一下手头的房产，好像单纯靠收租就能养活一家三口了。

　　他们目前有苏州黄金地段铺面一个，90万元购入，贷款时银行评估110万元，目前市价在180万元～200万元之间，租金每月10000元。大学附近98平米二居室一套，目前自住。货币基金市值30多万元（雪莲觉得现在收益比较低，想换一些收益更好的基金。），股票市值40万元。6500元美元一年定期（今年5月份到期）。另有10万元打新股理财产品，今年10月份到期。有一辆SUV轿车。

　　雪莲夫妇二人，考虑到宝宝出生后，需要大一点的居住空间，想将二居室出售或者出租，在园区附近买一套三居室（120平左右）。最好也能将铺面出售，在机会合适时，换成两个目前人气还不是很旺的新社区商铺，总价控制在100万元以内，以期升值，不知道是否可行。

　　雪莲家每月平均开销在2500元左右，自从有了女儿之后每月开销增加了1000元左右。雪莲总听朋友说，养孩子是无底洞，也不知道把孩子养大一直到大学毕业，要花多少钱。她希望如果两个人过几年都不工作的情况下，满足家庭开支的同时，通过一些投资，让资产每年增加10%以上，不知是否可行？

　　理财分析：

　　AFP理财师：翁晟(渣打银行)

　　一、财务分析

　　首先在做理财规划之前，先让我们来看看雪莲家的财务状况：

　　资产负债表：

流动资产	现金/活期	未提供	消费负债	0
投资资产	人民币理财产品	100000	投资负债	0
外币定期存款	折算约46800人民币
货币型基金	300000
股票	400000
投资性房产	1800000
合计	2646800
自用资产	自用房产	980000	自用负债	0
自用汽车	200000
合计	1180000

总资产	3826800	总负债	0
净资产	3826800

　　PS：以上汽车按20万现在价值估算，苏州房产按每平方米一万估算，美金按本金折算成人民币计算。
可以说，从资产负债表里可以看出，雪莲一家已经积累了一定的净资产，负债为0，财务状况比较优秀。

　　收支储蓄表：

月	年总共
工作收入	家庭税后薪资收入	12000	144000
年终奖金	50000
合计	12000	194000
理财收入	租金收入	10000	120000
生活支出	家庭固定支出	2500	30000
养育小孩	1000	12000
合计	3500	42000
理财支出	0
总收入	22000	314000
总支出	3500	42000
总储蓄	18500	272000
自由储蓄率	87%
收支平衡点	4421	安全边际	79.9%

　　从收支储蓄表里可以看出，雪莲家收入远大于支出，每年可以有不少的资金沉淀下来，目前负担较轻，但是需要对每年的收入做一个合理的分配。

　　综合评价：雪莲家庭收入远大于支出，并且无负债，已经积累了可观的净资产，可以说财务状况比较优秀。今后面临的压力主要是雪莲的小孩成长所要不断投入的教育经费和养育费用，以及要换房还有增购商铺的费用，以及为夫妻俩在不久的将来提前退休做的财务准备。因此如何合理安排好现金流和资产配置，是当务之急。

　　二、理财目标

　　通过和雪莲的交流，她的理财目标基本上是以下四个

　　1、换一套三居室的大房子

　　2、新购买2个有潜力的商铺作为投资

　　3、解决孩子的养育和教育费用

　　4、为夫妻俩的提早退休计划做好充足准备，即使是退休了，在不影响生活开支情况下，依然资产增长10%以上。

　　三、换房计划

　　1、现在房子情况：根据雪莲家的实际情况，目前自住房为98平方米住房一套，两居室，考虑在大学边上，地段比较好，我这里假设房价为1万每平方米。

　　2、购房目标：目标是想换苏州工业园区附近的房子，三居室，120平方米，按目前价格11000左右，应该可以买到。

　　3、对以前房子是出租还是出售处理：由于雪莲家已经贷款购买过一套住房，按照国家政策，贷款购买第2套住房将按40%的首付款和1.1倍的贷款利率。因此在利率上是比较高昂的，如果采用对以前住房出租来弥补新增加的贷款利息的话，还不如出售处理，可以获得一笔比较大的资金，进行财务运做。

　　4、如何购房，用贷款还是一次性付清：再考虑雪莲家的实际经济情况，我认为如果直接一次付清，不是特别经济，需要1320000资金，财务上比较紧张，应该采用贷款购房，公积金和商业贷款组合方式购买比较划算。按苏州的政策，最高可以公积金贷款32万元，那么需要首付528000，商业贷款472000。考虑到男方打算40多岁退休，现在为41岁，那么可以考虑贷款9年，到50岁还清贷款，把还款压力压缩在退休前。公积金贷款利率为5.22%，商业贷款利率上浮后为8.613%。根据计算，可以得知按等额本息法，每月需要还贷10015元，占月收入的45%，月储蓄的54%，差不多以现有商铺的租金就够支付房贷了，应该说是不影响生活的，在承受范围内。首付款需要528000元，可以将货币基金加股市的资金取出部分，凑成首付款。

　　5、购房过程及装修费筹集：如果购买现房，则需要约15万元的装修费用准备。对暂时经济影响比较大。建议可以先购买一套期房，1年内交付，可以拿现在新发的5万元年终奖做投资本金，到期后正好又会发5万元年终奖，实际只需要准备10万元的资金。可以将目前的5万元投资收益稳定的债券基金，按年收益15%计算，还需要月投入3263元。再考虑到装修的过程，差不多可以在一年半内完成入住新房。然后就可以把旧房卖出，换取约95万资金。

　　四、增购商铺计划

　　雪莲比较偏向于依靠稳定的房租收入，来维持今后退休的生活，那么我认为，与其依靠居住房的出租收入，还不如依靠商铺的出租收入，毕竟那个要高的多，所以增购商铺非常有必要。至于现在已经有的黄金商铺，不建议出售，因为越是热闹的商业区，其收入越是稳定，回报也越高。虽然投资比较有潜力的商铺可能回报率会比较高，但是也要承受一定时期较低出租收入的压力，对于雪莲的家庭情况来说，不太适合。所以保留现在有的商铺非常有必要，可以给财务提供非常大的支持。增购2个商铺，总价估计100万，可以用卖出旧的居住房所得的95万资金为主，如有不足再拿出部分资金就可以。采用一次性付清的方式，如果贷款的方式买商铺，代价太高，不划算。这样到第2年，雪莲就有了3个商铺，其中一个月收入1万，另外两个我假设每个出租收入为3000，那就共有16000的月出租收入。

　　五、小孩养育计划

　　雪莲的小孩目前一岁不到。在小孩的成长过程中，无疑投资是非常巨大的，对家庭财务会造成比较大的影响。其中最大的一块在于小孩的教育费用。目前一般，幼儿园需要2万元一年，小学初中高中需要1万元一年，大学需要2万元一年，硕士博士也需要2万元一年。如果是选择民办或者私立学校，费用更高。那么按基本的数据计算，读到大学也需要260000以上的现值。建议雪莲现在可以开始给小孩做一份基金定投，另外拿出一部分资金做本金，可以就用要到期的美圆存款，直接兑换成人民币做投资。那么本金46800，每月定投1000元，期限为24年，读完硕士，假设学费成长率为5%，定投的投资报酬率为10%，根据精确计算，可以供小孩读完硕士。详细明细可以参加下表。当然，为了能更保证读书计划，还可以给小孩加投一些教育类的保险，每年5000元就可以了。可以在小孩读书的几个阶段给予一定的资金补助，提供更加充足的读书保障。至于小孩的养育费用，每月可以增加到2000元额度，基本够用。

子女年龄	学程阶段	教育金资产	教育金支出	教育金净值
1		￥64,371	0	￥64,371
2		￥83,782	0	￥83,782
3		￥105,225	0	￥105,225
4	幼儿园小班	￥128,914	￥24,310	￥104,603
5	幼儿园中班	￥128,227	￥25,526	￥102,701
6	幼儿园大班	￥126,126	￥26,802	￥99,324
7	小学一年级	￥122,395	￥14,071	￥108,324
8	小学二年级	￥132,337	￥14,775	￥117,563
9	小学三年级	￥142,543	￥15,513	￥127,030
10	小学四年级	￥153,002	￥16,289	￥136,713
11	小学五年级	￥163,699	￥17,103	￥146,595
12	小学六年级	￥174,616	￥17,959	￥156,658
13	初中一年级	￥185,732	￥18,856	￥166,875
14	初中二年级	￥197,020	￥19,799	￥177,220
15	初中三年级	￥208,448	￥20,789	￥187,659
16	高中一年级	￥219,979	￥21,829	￥198,151
17	高中二年级	￥231,570	￥22,920	￥208,650
18	高中三年级	￥243,168	￥24,066	￥219,102
19	大学一年级	￥254,715	￥50,539	￥204,176
20	大学二年级	￥238,226	￥53,066	￥185,160
21	大学三年级	￥217,219	￥55,719	￥161,500
22	大学四年级	￥191,082	￥58,505	￥132,576
23	硕士第一年	￥159,129	￥61,430	￥97,699
24	硕士第二年	￥120,599	￥64,502	￥56,097

　　六、夫妻退休计划

　　雪莲已经不上班了，老公50岁提前退休，时间还有9年。在退休后，主要可以依靠的除了退休工资外，就是财产性收入，包括三个商铺的出租收入和股票基金等的理财收入。出租收入按每年8%增长速度计算，希望股票基金等的收入每年在15%以上。建议现在就可以开始进行一份基金定投，期限为9年，每月投资1000，预计年收益率15%，预计可以到50岁退休时获得226023元的资金。现有的人民币打新股理财100000元，可以继续持有，或者是转换成一些中低风险的产品，例如债券型基金，保本型结构型投资产品，预计年收益10%，到9年后为235795元。剩余的股票，建议可以用基金的方式，保持个稳定的收益。采用基金组合的办法，可以按债券型30%，平衡型30%，股票型40%比例组合，预计年收益15%，投资9年，本金为112000元，可以获得394002元。三者相加可以获得855820元，作为退休金。当然，你也可以拿这个资金继续投资，保持今后一个稳定的收入增长。可以进行多元化投资，从境内到境外，黄金，基金，股票，银行理财等，充分分散风险。再配合手上的三个商铺的增值和租金收入，应该来说退休后的生活质量还是没有问题的

　　七、汇总的资产配置方案，方便大家理解

　　1、建立家庭应急准备金。按3个月标准计算，准备6万元，可以按照一半活期存款，一半货币市场基金的方式。

　　2、30万货币市场基金，除了3万元变现成活期存款3万元继续保留作为家庭应急准备金外，由于货币市场基金收益过低，其余24万资金取出，再从股市里取出288000，一起作为购房的首付款。

　　3、等外币存款到期后，变现，投入股票型基金，然后每月定投1000元，一起作为小孩的教育金，按测算可以维持小孩读完硕士。同时将小孩养育费用预算增加到每月2000元。

　　4、将去年的年终奖50000元投入一只债券型基金，每月再投入3263元，连同今年年的年终奖预计为50000元，作为新房的装修费用准备。

　　5、用组合贷款购买新房，装修入住后出售旧房，得95万资金，然后用来购买2个商铺，不足资金可以再从存款中拿出。

　　6、自己做份基金定投，每月1000，作为退休金。银行打新股理财产品继续做些低风险的投资，股市的钱可以出来改做基金组合，都为了准备退休金。

　　八、保险保障计划

　　对于雪莲家庭的实际情况，非常有必要购买保险来保障。建议等财务状况不紧张，就立刻购买保险。主要保险安排如下

　　1、对于家庭主要支柱，雪莲丈夫来说，非常有必要给他购买100万的定期寿险，30万的重大疾病保险和200万的意外伤害保险。另外可以考虑附加购买全家型的医疗补充保险，可以同时给自己，小孩，妻子使用。例如中宏保险就有这类，还是不错的。可以做为医保的补充。

　　2、对于雪莲来说，购买30万的重大疾病保险和100万的意外伤害保险

　　3、对于小孩来说，可以购买一定量的教育险，少儿意外伤害险，都比较便宜的

　　全家的保险支出预计在一年2万元左右。

　　以上只是一个大致的思路，如果在实际执行中，也可以随机进行修改！雪莲一家的梦想可以成为现实！

　　AFP理财师：流氓兔

　　一、家庭财务分析

　　家庭资产负债情况 单位：万元

资产			负债及权益
流动资产	活期存款	0	负债	0
	定期存款	4.87
投资资产	货币基金	30
	股票投资	40
	理财产品	10
	商铺	200
自用资产	SUV汽车
	二居室住房	100
资产总计	资产总计	384.87	净值	384.87

 

　　注：家用轿车暂不评估，因其理财目标尚未涉及，商铺价格按雪莲提供价格最高计算。

　　家庭收支损益情况 单位：万元 

收入科目		支出科目
工资收入	1.2*12=14.4	家庭生活支出	0.35*12=4.2
投资收入	1*12=12
年终奖金	5
收入合计	31.4	支出合计	4.2
净储蓄	27.2

　　财务状况简易诊断：从家庭资产负债情况看：财务状况非常良好，当前无负债，资产净值在384.87万元以上，其资产分布也较为合理，流动资产中仅有美元一年期定期存款，5月份即将到期，当前无家庭紧急备用金，而有货币基金30万元，占总资产的7.79%，货币基金其流动性强，可以满足紧急备用金需求，但收益相对较低，可以优化在满足流动性的基础上实现收益最大化。

　　股票投资资产40万元，占总资产的10.39%，该部分资产配置相对较高，可适当进行适当调整，使占比在5-8%左右，因股票投资风险相对较高，雪莲家庭收入高，但老公在外企需要大量精力投入而无更多时间及专业知识对其进行管理。

　　从收支储蓄情况看：雪莲老公工资收入较高，年终奖也较丰，而又有房租相对稳定的收入，年总收入可达31.4万元，家庭支出也较为合理，月支出2500元，添千金后增加到3500元，年度可结余27.2万元，储蓄率达86.62%，状况健康良好，安全系数较高。

　　二、理财目标分析

　　1、如何更好地对孩子进行护养及教育。

　　孩子对雪莲家庭来讲是最最重要的，一切的工作都是为给孩子营造一个幸福美满的家庭，因此抚养与教育首当其冲作为理财目标第一位，无论无何都是要实现的。

　　2、当前人气还不太旺盛的社区购置商铺二套作投资，100万元以内，以期升值。

　　以当前商铺出售再另觅地段新购置商铺二套，新购置铺铺价值100万元以内，可以实现。

　　3、园区附件120平方米三居室一套，满足居住需求。

　　出售当前居住房屋加上出售现在的商铺余款能实现120平方米三居室住房购置；当前居住房出租，因大学附件房屋出租，不愁客源，出售现在的商铺余款作首付款，余款向银行申请按揭，以当前居住房房租收入还款也可以实现换房规划。

　　4、提前退休，以房租收入作为退休生活主要来源。

　　从雪莲家庭现有资产作为退休生活主要来源稍有不足，但对房屋进行配置后可以实现，在新地段购置商铺，待退休时，房屋租金可以实现2万元以上，根据当前收入作一个退休规划，可以实现安逸的退休生活。

　　5、使投资收益实现10%以上。

　　雪莲家庭资产富足，其资产投资方式也灵活多样，流动性、风险性可以较好控制，有基金、股票、房产等可以实现资产年增值10%以上。

　　三、规划建议

　　1、孩子护养及教育规划：规划方法：目标并进法。孩子对雪莲家庭来讲是非常重要的，按照中国的传统习俗，需要对孩子进行抚养至成年人（最少应为自食其力，不含成家立业），其间的抚养、教育等等。教育经费占绝大部分，但是抚养费用绝不能忽视，当前各项生活开支都较高，作为父母为孩子考虑是全方位的，如果要在孩子受教育期间使其物质生活自在，则需要费用更大。

　　当前孩子一周岁不到，孩子在3岁前可以不必承担教育费用，仅抚养生活费用，平均每月生活费用以1000元为宜，3年总费用需要5.4万元。雪莲作为全职妈妈，可以更好地照顾孩子，孩子到小学毕业抚养费用月支出应至少为1200元，初中至高中毕业月支出至少应在1500元，大学期间月支出应增加到2000元。期间总费用应在（12.96+10.8+16.8）=40.56万元，此乃抚养孩子生活等开销费用。

　　孩子教育之各阶段分析：4-6周岁上幼儿园，年费用可以控制在1.5万元，因雪莲作为全职妈妈，该期间可以由自己照顾，不必承担其他托管费用，年费用1.5万元可以包含孩子才艺（如钢琴、舞蹈、绘画等等）教育经费；7-18周岁从小学到高中毕业，年教育费用在1万元左右；19-23岁大学教育阶段，年教育费用在2万元以上；23-26岁是硕士学业深造阶段，从当前人类社会、经济等发展趋势看，进入硕士或更高学业深造势在必然。孩子教育期间总费用最少应在（4.5+12+8+6）=30.5万元。规划建议：每月从工资收入拿出2000元作一份基金定投，为孩子作教育规划之用，期限设置到退休之时。

　　2、家庭财务调整：5月份到期的美元存款调整为孩子的教育费用以基金投资一次性投资和家庭紧急备用金，6500＄折合人民币约4.87万元，留下2.1万元作家庭备用金，余下2.77万元作基金投资，列入孩子教育规划。货币基金30万元按2：4：4比例投资货币型、债券型及股票型基金进行投资，满足稳健的基础上最大化增值。股票调整为30万元，余下10万元作退休规划和孩子教育规划。

　　3、保险规划：雪莲家庭所有成员都无保险，老公是家庭全部经济来源支柱，应重点进行配置保障问题，主要参保定期寿险及意外伤害保险，定期寿险保额可在100万元，意外伤害保险保额在50万元，年保费在2万元。雪莲的保障当然是必不可少的，因作为全职太太，意外伤害保险可以最小配置，主要以终生两全寿险为主，终生两全寿险保额控制在50万元，意外伤害险保额可在10万元，其年保费在1万元。当前孩子可以不必购买保险，但随着年龄的增长可以适当增进意外伤害保险，家庭年保费合计在3万元左右。

　　4、购置商铺规划：出售当前商铺可以实现销售收入200万元，在人气不太旺盛的地段购买两间商铺，购置价格在90-100万元可行，购置方式采取一次性支付；采取银行按揭的形式需要支付更多的利息，因当前商用房按揭利率方式实行基准利率上浮30%，该方式不可取。因此采取一次性支付较为划算。

　　5、转换住房规划：

　　出售当下居住住房可以实现销售收入100万元，在园区附件购买120平方米三居室估计购房费用135万元左右，其资金缺口可以用商铺剩余100万元拿出50万元购买三居室，其中15万元用于新置住房装修费。

　　6、退休规划：按照对财务指标的调整后，活期存款2.1万元作紧急备用金，美元定期存款余下2.77万元列入孩子教育规划中；股票资产调整出来10万元，配置到孩子教育规划中，与2.77万元一起作为本金一次性投资到基金产品中。剩余资产有：货币基金30万元，银行理财产品10万元，商铺出售后最后剩余50万元，总计资产=30+10+50=90万元。可以将90万元规划为退休规划，投资方式主要以稳健型理财产品为主，有人民币理财产品、基金以及银行或基金公司的QDII产品上。投资分配可以将10万元投资银行理财产品继续保留，主要是以稳健型为主，对抗通货膨胀以达到保值的目的；将30万元货币基金与商铺出售剩余50万元中的30万元一起配置，投资于基金产品中，剩余20万元可以选择银行外币理财产品或者QDII理财产品。

　　待三五年退休时，当前配置的基金及银行理财产品再加上新置商铺的租金收入可以实现夫妻二人的退休规划，享受幸福退休生活。

　　7、资产增值规划： 配置在基金产品中的60万元按2：4：4比例投资货币型、债券型及股票型基金进行投资，收益率综合应该在15%左右，可以满足稳健的基础上最大化增值。

　　QDII理财产品银行业的兴起比基金公司早，从操作经验上相对较基金公司稳健，将20万元的资产配置到银行QDII产品上，其银行理财产品预期收益率最大可以到15%，虽然实际收益与预期有所出入，但最少也会达8%-10%；雪莲家庭还有30万元股票资产，选择上市公司主要以行业中的龙头行业，在企业的成长中实现自己的投资收益；而雪莲家庭还有待开发地段商铺两间，其升值潜力巨大，综合所有资产其年增值在10%以上可行。

　　四、其他综合建议

　　雪莲家庭生活富足，整个规划中家庭的SUV轿车未作规划，而要使用轿车就需要消费，就需要支出，这可是一个消费品，车辆的油耗、磨损、维修等等都将增加家庭开支，家庭月收入1.2万元扣除教育规划之基金顶头2000元，家庭生活开支0.35万元，每月结余0.65万元，还有年终奖金5万元，在本规划中都未进行详细规划，一是该部分可以满足家庭轿车开支，二是满足雪莲家庭各项预算外开支，除去所有开支后尚有结余可以由雪莲家庭自由支配，满足整个人生的自由、自主、自在。

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　　本期案例讨论：再婚2+2家庭怎样理财？

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