董藩：解决小产权房问题的两难

发布时间：2008-04-23 来源：金库网 作者：杨静

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北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客)

　　其实小产权房也就是所谓的乡产房，它的存在已经由来已久了。但是随着近几年来房地产的发展，商品房价的居高不下，小产权房凭借其明显的价格优势占据一定的市场。

　　然而，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

　　建设部、国土局等相关部门三令五申要彻查小产权项目，并不断发出风险警示。近日，国土督察北京局局长重申小产权房不受法律保护，如此正式的否决，让人的确不寒而栗。

　　特此，金库网电话连线了北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，他认为当前对小产权房的处理面临两难境地。

　　董藩教授称，小产权的存在是不合法的，所以它肯定不会受到法律的保护。他表示，在我国历史上存在两种房产制度和土地制度，分国有土地和农村集体土地，如果国家要用农村集体土地，便采取征收的方式，给予农用地拆迁补偿。这就形成了在城市里的商品房，和农村里的农村房。现在很多人买不起城里的商品房了，转而将目光投向农村房，然而我国现行法律规定，集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，小产权房本身就是不合法的。

　　对于小产权的存在问题，董藩教授表示，它的存在也无法说是什么时候开始的，而是在近几年由于房价的高涨，很多买不起商品房的人去乡下买房，促使了小产权房的大规模开发销售。其实农村集体土地作为宅基地盖房是合法的，但这几年来却像商品房似的进行大规模的开发买卖，就是违法的。

　　对于小产权房的处理，董藩教授表示，现在政府处于一个两难境地，一方面，对于已经存在的小产权房怎么去处理？现在有些说法，说是交足房款和税费转正，这样做就明显是开了口子，更无法去限制。而且已经购买了小产权房的人也不愿意去交足现在市价的房款。还有一个说法是退还房款收回，还有说拆除，这些方法都是行不通的，很可能会引发严重的社会矛盾。另一方面，如果没有强劲的办法去限制，那默认就等于鼓励开发，农村耕地就面临被不合理占用的危险。

　　对于已经购买了小产权房的购房人，他们会面临很大的风险，一旦不可预测的情况发生，完全无法保护自己的利益。第一，小产权房交易受限制，因为它不合法，没有产权，即使交易也不能备案，不受当地房屋土地管理局的管理。第二，如果卖小产权房的人因为某些纠纷起诉购买者，那购房人也无力反击。第三，如果该土地被征用，虽然会给予农用地的拆迁补偿，但是也不会将补偿给购房者，而是给当地的农民。

　　对于一些低收入者的购房群体来说，还是应该遵纪守法，多去考虑一下保障房，比如两限房、廉租房。

　　最后，董藩教授表示，购房者最重要的还是遵纪守法，这样才能最大限度地保护自己的利益。

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